作者是 NH Investment & Securities 的分析师。 可以分别通过 minjae.lee@nhqv.com 和 ys.jung@nhqv.com 与他们联系。 ——埃德。

在加息期间到来的再融资时机对乐天房地产信托不利,但应通过使用杠杆纳入额外资产来保持回报率。 随着零售业状况的切实改善,2022年FFO将同比增长10%。


使用杠杆合并额外资产

我们维持乐天产业信托的买入评级和 W7,300 的目标价。 尽管在利率上升的情况下再融资时机不利,但拥有行业最低水平的 LTV 应为上升空间留出足够的空间,允许纳入额外资产。

2022 年 7 月和 10 月,1700 亿瓦特(利率为 1.55%)的公司债券和 4780 亿瓦特(利率为 2.27%)的抵押贷款即将进行再融资。 鉴于江南乐天百货物业价值的增加,该公司应该能够发行价值 30 至 400 亿瓦特的额外公司债券。 预计将减少抵押贷款的比例以简化利息支出


2022 年,乐天房地产投资信托计划纳入总额约为 5000 亿瓦特的额外资产。 Lotte Shopping 和 Lotte Global Logistics 拥有的零售和物流中心资产达 W8.7tn,Lotte REIT 正在确保稳定的交易渠道。 目前,LTV 为 48%,与其他 REITs 相比处于较低水平,因此我们认为有充足的额外借贷空间。 Lotte REIT 计划在合并资产时通过最小化股权资本部分来确保高回报。

与 CPI 和营业场所销售额挂钩的租金

随着 Covid-19 危机的消退,承租人 Lotte Shopping 的经营状况预计将继续改善。 值得注意的是,2021 年 3 月通过资本重组纳入的资产分别收到与上一年的 CPI 和销售额相关的固定和可变租金。 CPI和销售额的增长可以转租的资产价值为W7782亿,占总资产的34%。
反映这一点,预计 2022 年的年收益将显示 W1152 亿的营业收入(+10% yy)和 W678 亿的 OP(+10% yy)。 FFO 和 DY 预计分别为 W801 亿(同比增长 10%)和 5.5%。



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作者 盟军